在遠雄集團董事長及台灣的不動產開發業者拜訪行政院以後,馬政府再度祭出就房市措施。
其中包括:
1.延長建照兩年
2.簡化都市更新
3.加速都市更新條例修正
4.推動開發型「不動產證券化條例」修正
5.投資移民門檻降為一千五百萬
6.處理廢棄土
7.銀行局成立窗口供建商和銀行協商房貸
8.加速整合北部交通網路。
感覺上這八項政策1,2,3,4,6,7項都是為了業者量身打造的,只有第5及8項可能改變不動產的部分本質,個人認為其他對於整個不動產產業似乎幫助不大,僅能說幫助業者度過難關。比方說,第1項個人覺得是吊性命政策,讓業者以撐待變,同時配合第7項把風險轉嫁給銀行業。第2,3項是加速申請行政作業程序,第6項是簡化業者的麻煩。表面上,這些建設公司可以喘口氣,不會被不景氣壓死,但是就長期而言這些要求的面向仍嫌狹隘了點。

個人認為,台灣的房地產要能持續發展,還是要從最基本面:經濟本質及產業面來看。不動產投資在UK的概略分類為兩大類,住宅及商業(含辦公室、工廠及零售用)不動產。住宅類不動產的產業面要好,還是得回到最根本:人民的收入及人口成長率。根據張金鶚教授的研究,台灣人民的年收入成長率根本跟不上住宅的售價成長,從"負擔能力"來看,住宅價格會泡沫化是理所當然的。

基泰建設的總經理曾在住展雜誌上提出台灣的住宅房地產並沒有價格過高,其中一原因在於有錢的人還是多可以負擔。建設公司的推案可以推動品質的提升及換屋。這個論點我個人部分同意,但是M型右邊的人數量到底有多少,真能支稱建商喊出來的市場價格? 而M型左邊的人到底又該如何擁有自己的殼呢?我想這種不均衡的產業推案對整體的住宅不動產的產業發展而言並不是一個好的情形。這僅僅是讓推出大量所謂的豪宅推案的建設公司得以追求超額利潤罷了。如果政府政策可以讓租稅公平,讓人民的收入成長盡量公平,而非M型化發展,我想對於整個住宅不動產會有更好的錢景。

至於商業不動產,則更需要具有堅實的產業獲利來支撐,在台灣的資金大量流出,產業外移的情況又沒有國際化到吸收全世界的人來台灣洽公、投資或旅遊消費,這商用不動產要永續成長我想是有困難的。個人身為建築人,自然希望不動產產業能夠蓬勃發展,但是產業之間環環相扣,不動產產業不能單獨觀之,不動產需要其他產業的成長來支撐。這真的需要政府訂定好的制度及民間旺盛的經濟力!我想再工業化及產業的在台投資,國際化的人才及資金吸納來台,才是王道。


參考資料:
救房市 年底推動8措施 http://news.chinatimes.com/Chinatimes/ExteriorContent/Life/Life-Main/0,4381,news-content+11051801+112008112600090,00.html
張金鶚:北市房價至少有下降三成空間  http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/1/1a6iw.html
政府救房市 消基會:房價高得不合理   http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/1/1a3zb.html
專家:房價不降 房市怎麼會好         http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/2/1a3py.html
救房市 總統:業者也要自救 讓房價合理http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/1/1a42f.html
房仲:月賣不到2間十幾年最慘          http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081125/11/1a2ry.html
房價仍高 馬暗示降價救市             http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/4/1a5pa.html
營建署:振興房市 兼顧民眾與業者    http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/5/1a72d.html
房市低迷 豪宅個案價跌5成            http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/11/1a56q.html
理財周刊/建商用救房市大帽子綁架劉兆玄 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081130/17/1ac02.html
更新日期:2008/11/30 09:37 顏瓊真
今年的聖誕節還沒到,但馬政府的行政院長劉兆玄為了拚業績,則是早早換上了「聖誕老公公」衣服,到處送聖誕禮物。繼日前決定發放3600元消費券後,劉兆玄為了展現政府救房市的決心,也在25日邀集國內房地產業者對談房市政策,會後並宣布達成8大項具體共識,包括:同意延長建築執照2年。簡化都市更新辦理程序。加速推動都市更新條例修正。推動開發型「不動產證券化條例」修正。放寬投資移民門檻至新台幣1500萬元,即可取得居留證。處理廢棄土問題。房屋貸款協商由金管會銀行局成立單一窗口,及加速整合北部交通網路,包括淡海新市鎮輕軌、淡江大橋、五股至楊梅間五楊快速道路興建等。這份新出爐的菜單,看在出席建商代表眼中,也許是可口的菜色,但對民眾來說,卻可能「口惠實不惠」,還不如有第9大項共識,那就是建商代表跟政府達成「大降價」共識。現今房市景氣低迷,相關環節很多,但對於民眾來說,「房價太高,買不起!」是最主要關鍵,這也是今年房市急凍,買盤收手的主因,但年初因為鋼筋、水泥價格大漲,大喊「房價上漲」有理的建商,面對下半年,鋼材等原物料價格回軟後,有多少建商站出來說:「每坪房價我要降多少?」再看前幾年,建商拚命跟國外房價「比高」,說英國、上海、新加坡及香港的豪宅,每坪高至300~500萬元,台北市還處於100萬元的低價,因此「比價效應」讓台北市豪宅喊破250萬元,但外國房市領先下跌,有哪些建商跳出來,第一個大降價?政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚認為,台灣房市還沒落底,政府此時出手,反而會干擾落底時間,再者,建商不能一味地要求政府救,自己也應展現誠意,主動降價才對。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示,建照展延至2年,對建商來說,雖可避免訂戶退屋之衝擊,但建商有購地成本壓力,房子不能及早交屋,反而不利資金周轉;再者,民眾是無力購屋,只是單向提高房貸成數,刺激有限,更將提高銀行經營風險,政府不宜單方向聽建商看法。再看建商出席代表:台北市建築商公會理事長暨麗寶建設董事長吳寶田、建商公會全聯會名譽理事長暨遠雄建設董事長趙藤雄、北市建商公會監事會召集人蔡宗易(遠雄建設公關副總)、吉美建設董事長蔡竹雄與元利建設總經理蔡健生等人,除了都是北部建商外,也只有遠雄是上市公司,這樣的代表性足夠嗎?再者,元利建設及吉美建設在淡海地區有推案,而麗寶建設的總公司就位在台北縣五股工業區內,有關共識第8點的北部交通網的公共建設,誰最受益?與其說建商想救房市,倒不如說建商是用救房市的大帽子,綁架了劉兆玄。※更多內容請見第430期《理周》。

 

創作者介紹
創作者 liauopei 的頭像
liauopei

倫敦建築生活紀

liauopei 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()