在遠雄集團董事長及台灣的不動產開發業者拜訪行政院以後,馬政府再度祭出就房市措施。
其中包括:
1.延長建照兩年
2.簡化都市更新
3.加速都市更新條例修正
4.推動開發型「不動產證券化條例」修正
5.投資移民門檻降為一千五百萬
6.處理廢棄土
7.銀行局成立窗口供建商和銀行協商房貸
8.加速整合北部交通網路。
感覺上這八項政策1,2,3,4,6,7項都是為了業者量身打造的,只有第5及8項可能改變不動產的部分本質,個人認為其他對於整個不動產產業似乎幫助不大,僅能說幫助業者度過難關。比方說,第1項個人覺得是吊性命政策,讓業者以撐待變,同時配合第7項把風險轉嫁給銀行業。第2,3項是加速申請行政作業程序,第6項是簡化業者的麻煩。表面上,這些建設公司可以喘口氣,不會被不景氣壓死,但是就長期而言這些要求的面向仍嫌狹隘了點。

個人認為,台灣的房地產要能持續發展,還是要從最基本面:經濟本質及產業面來看。不動產投資在UK的概略分類為兩大類,住宅及商業(含辦公室、工廠及零售用)不動產。住宅類不動產的產業面要好,還是得回到最根本:人民的收入及人口成長率。根據張金鶚教授的研究,台灣人民的年收入成長率根本跟不上住宅的售價成長,從"負擔能力"來看,住宅價格會泡沫化是理所當然的。

基泰建設的總經理曾在住展雜誌上提出台灣的住宅房地產並沒有價格過高,其中一原因在於有錢的人還是多可以負擔。建設公司的推案可以推動品質的提升及換屋。這個論點我個人部分同意,但是M型右邊的人數量到底有多少,真能支稱建商喊出來的市場價格? 而M型左邊的人到底又該如何擁有自己的殼呢?我想這種不均衡的產業推案對整體的住宅不動產的產業發展而言並不是一個好的情形。這僅僅是讓推出大量所謂的豪宅推案的建設公司得以追求超額利潤罷了。如果政府政策可以讓租稅公平,讓人民的收入成長盡量公平,而非M型化發展,我想對於整個住宅不動產會有更好的錢景。

至於商業不動產,則更需要具有堅實的產業獲利來支撐,在台灣的資金大量流出,產業外移的情況又沒有國際化到吸收全世界的人來台灣洽公、投資或旅遊消費,這商用不動產要永續成長我想是有困難的。個人身為建築人,自然希望不動產產業能夠蓬勃發展,但是產業之間環環相扣,不動產產業不能單獨觀之,不動產需要其他產業的成長來支撐。這真的需要政府訂定好的制度及民間旺盛的經濟力!我想再工業化及產業的在台投資,國際化的人才及資金吸納來台,才是王道。


參考資料:
救房市 年底推動8措施 http://news.chinatimes.com/Chinatimes/ExteriorContent/Life/Life-Main/0,4381,news-content+11051801+112008112600090,00.html
張金鶚:北市房價至少有下降三成空間  http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/1/1a6iw.html
政府救房市 消基會:房價高得不合理   http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/1/1a3zb.html
專家:房價不降 房市怎麼會好         http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/2/1a3py.html
救房市 總統:業者也要自救 讓房價合理http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/1/1a42f.html
房仲:月賣不到2間十幾年最慘          http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081125/11/1a2ry.html
房價仍高 馬暗示降價救市             http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/4/1a5pa.html
營建署:振興房市 兼顧民眾與業者    http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081127/5/1a72d.html
房市低迷 豪宅個案價跌5成            http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081126/11/1a56q.html
理財周刊/建商用救房市大帽子綁架劉兆玄 http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/081130/17/1ac02.html
更新日期:2008/11/30 09:37 顏瓊真
今年的聖誕節還沒到,但馬政府的行政院長劉兆玄為了拚業績,則是早早換上了「聖誕老公公」衣服,到處送聖誕禮物。繼日前決定發放3600元消費券後,劉兆玄為了展現政府救房市的決心,也在25日邀集國內房地產業者對談房市政策,會後並宣布達成8大項具體共識,包括:同意延長建築執照2年。簡化都市更新辦理程序。加速推動都市更新條例修正。推動開發型「不動產證券化條例」修正。放寬投資移民門檻至新台幣1500萬元,即可取得居留證。處理廢棄土問題。房屋貸款協商由金管會銀行局成立單一窗口,及加速整合北部交通網路,包括淡海新市鎮輕軌、淡江大橋、五股至楊梅間五楊快速道路興建等。這份新出爐的菜單,看在出席建商代表眼中,也許是可口的菜色,但對民眾來說,卻可能「口惠實不惠」,還不如有第9大項共識,那就是建商代表跟政府達成「大降價」共識。現今房市景氣低迷,相關環節很多,但對於民眾來說,「房價太高,買不起!」是最主要關鍵,這也是今年房市急凍,買盤收手的主因,但年初因為鋼筋、水泥價格大漲,大喊「房價上漲」有理的建商,面對下半年,鋼材等原物料價格回軟後,有多少建商站出來說:「每坪房價我要降多少?」再看前幾年,建商拚命跟國外房價「比高」,說英國、上海、新加坡及香港的豪宅,每坪高至300~500萬元,台北市還處於100萬元的低價,因此「比價效應」讓台北市豪宅喊破250萬元,但外國房市領先下跌,有哪些建商跳出來,第一個大降價?政治大學台灣房地產研究中心主任張金鶚認為,台灣房市還沒落底,政府此時出手,反而會干擾落底時間,再者,建商不能一味地要求政府救,自己也應展現誠意,主動降價才對。淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示,建照展延至2年,對建商來說,雖可避免訂戶退屋之衝擊,但建商有購地成本壓力,房子不能及早交屋,反而不利資金周轉;再者,民眾是無力購屋,只是單向提高房貸成數,刺激有限,更將提高銀行經營風險,政府不宜單方向聽建商看法。再看建商出席代表:台北市建築商公會理事長暨麗寶建設董事長吳寶田、建商公會全聯會名譽理事長暨遠雄建設董事長趙藤雄、北市建商公會監事會召集人蔡宗易(遠雄建設公關副總)、吉美建設董事長蔡竹雄與元利建設總經理蔡健生等人,除了都是北部建商外,也只有遠雄是上市公司,這樣的代表性足夠嗎?再者,元利建設及吉美建設在淡海地區有推案,而麗寶建設的總公司就位在台北縣五股工業區內,有關共識第8點的北部交通網的公共建設,誰最受益?與其說建商想救房市,倒不如說建商是用救房市的大帽子,綁架了劉兆玄。※更多內容請見第430期《理周》。

 

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  • 蔡宗易
  • 已澄清向行政院建言是中華民國建築開發公會蒐集各方意見為提振整體房地產財富所提出整體意見共十四項!!參加人員是代表出席!

    為振興經濟政府提倡發879億元消費券,統計臺灣平均每戶家庭資產淨額房地產價值337萬,加上貸款應有600萬元,臺灣大概有戶771萬戶,其中86%自有住宅就有656萬戶,合計資產就有40兆元,只要增加1%即增加4000億元財富,人民自然會有信心消費、投資。
    「房地產政策」建言結論
    中華民國建築開發公會全聯會理事長 王光祥
    台北市建築開發商業同業公會理事長 吳寶田
    【有共識立即辦理】
    一、 增強誘因讓海外資金來台與回流購屋:放寬投資移民條件,對外國人降為1500萬。
    二、 延長建築執照期限,以調節供需,穩定房屋市場。
    三、 寬鬆金融政策,降低利率,讓房貸穩定,人民能安「居」樂業。就房貸「擔保品估值偏低」或「貸款成數顯不合理」者,建立專案申請或協商機制。
    四、 減少更新障礙,帶動內需發展:(一)(修正條例第19條)政府優先劃定更新地區之更新案,實施者若取得全體同意,建議比照依第7條劃定更新地區,免舉辦公開展覽及公聽會,以簡化程序。(二)(修正條例第22條)主管機關對同意比例之審核,應以都市更新事業計畫報核時為準,原簽署「同意書」應不得任意撤回。(三)(修正條例第46條)各種更新實施方式應享有平等的稅捐獎勵。(四)(修正條例第49條及其子法)都市更新投資抵減之「投資總額」認定,應從「更新事業」的觀點重新檢討修正,以利落實法旨。
    五、 修正都市計畫法第83條之1,植入「因法令變更遭禁建之原可建築土地」,列入容積移轉適用範圍。地質法不宜另為「地質敏感區」之公告,致影響原可建築私有土地開發權益,且無「容積移轉」等補救配套。
    六、 加速「不動產證券化條例」修正案完成修法。
    七、 建請整合北部地區的交通網絡,加強管考、提高執行效率,限期完成:(一)儘速完成淡海輕軌捷運及淡江大橋。(二)提昇基隆台北間鐵路捷運化的效率,並加速完成其間之捷運系統。(三)儘早完成五楊(五股-楊梅)快速道路。
    八、 加強工程剩餘土方之處理,能填海造路再利用。
    【專案研究】
    一、 儘速鬆綁陸資來台購屋限制:(一)簡化核准程序。(二)刪除陸資投資計畫書中「資金來源」之要求。(三)增加在台停留期限。放寬投資移民條件。
    二、 修正「所得基本稅額條例 」,取消海外所得課稅。
    三、 稅法:參照他國促進購屋誘因措施,降低購屋成本:(一)取消房屋買賣契稅與印花稅。
    四、 取消或提高「所得稅法」購屋利息扣除額。
    五、 統籌國土建設事務,成立「建設部」,並建立「建築開發業協調會報」制度。
    六、 協調會報:設立房貸信用保證基金,協助房貸民眾提高其貸款成數。增列「原建蔽、原容積加一定成數容積」更新機制;未符更新劃定基準之建築物,建立「原建蔽、原容積」重建機制。為縮短土地開發時程,就住宅大樓開發案,不宜因位於商業區致被要求較嚴苛應實施環評標準。
  • 想被不同的溫熱緊窒的穴穴包住DD嗎?
  • 高檔茶…我奢侈..我尊貴..我享受..
    這裏只接待有經濟獨立的人…
    感到慾火難耐,「雄」心「壯」志無發洩之處嗎?
    醒醒讓你有一展「長才」的機會,當你體驗過那蝕骨銷魂的滋味,保證讓你魂牽夢縈、回味無窮.….
    問君能有幾多愁,恰如一群美人掛心頭。
    還在掛念逛展覽實見到的美人Show Girl嗎?
    還在為了在酒吧中錯身而過的美人而懊惱嗎?
    還在幻想空姐完美嫩白的肉體嗎?
    或是還在為了路上驚鴻一瞥的美女而仰天長歎嗎?
    你夢寐以求的女人,今天將不再只是如同浮影般的夢想,
    她們都將可能在你的身下婉轉承歡;
    想像一下,將你無處宣洩的熱情發洩在她們身上,
    軟玉溫香抱滿懷,絲絲媚音流入耳,
    你,還在等些什麼,
    而醒醒,能讓她們變成將不再是高不可攀的存在,
    而只會是你個人專屬的美味,等著你將她們吞吃入腹......
    我的MM都是經過精挑細選的..這裏只有你平時敢想而得不到的妹..而誰又會想普通的女生
    SO…這裏只有高價MM喔…與其花好幾次平價或是低價不滿意
    還不如集幾次約低價的錢約一次高價---至少花錢買的是滿意
    而挑又約低價的人是花好幾次錢買好幾次肚爛…..!!!
    這兩種方法哪種才是真正的浪費錢捏?
    醒醒MSN:xxoo88@hotmail.com.tw
    即時:xxoo882
    醒醒部落格:http://xxoo88.blogspot.com/
    告訴醒醒你是在哪裏加我的喔!!!
    還等什麼,趕快跟我聯繫吧!!!