台灣營建環境五周見聞錄
自2007年8月緊急出發前往英倫進修一年,這一年的經濟時勢變化之詭譎激烈,令人瞠目結舌。本次回台,從台北到台南四處與業界先進閒聊,收穫頗豐,趁記憶消失前,將之記錄下來:
1.房地產急凍,對於其產業影響:
從投資開發的角度,房地產投資可概略分為兩大類,一類是建後隨即銷售或買賣價差,另一類就是建後或買後出租,以租金收益獲利。建後隨即銷售獲利是台灣一般建商的經營模式,也有很多個人投資者以房屋價差買賣來進行,從該產品概略可分為預售屋、新成屋及中古屋。
根據於建築業最高官方之某研究組長認為,本波房地產急凍,似乎對預售屋會造成最快速的影響,這會導致預售屋的推案量減少,至於新成屋則需時間及價格來決定去化的速度 (w,2008)。另外根據新竹地區建商表示,新竹地區的房地產的市場冷卻速度極端驚人,大約在十月上旬該公司的約近120戶的推案尚能於二周內Clean;但是約到十月中旬,人氣突然退潮,就算有看屋客上門,也是背上背著算盤,準備來大砍價的‧另外到了台南,同樣的,建商推案如同北部的情形一致,建商皆在觀察市場,不願貿然推案,台南一建商表示他已經完成的新成屋裡,約有55戶仍待去化銷售(2008.11.4)‧
至於投資由租金收益的房地產台灣,根據本人至目前為止的觀察,似乎仍非台灣不動產組織投資(Institutional Investor)的主流,或者說這類投資並非新聞媒體關注的焦點所以相關資訊較少,不過根據個人的觀察,在全台灣很多大學學區附近盛行此類投資,根據近期發布的新聞稿表示財政部擬針對此類的房地產收益進行課徵營業稅 (http://www.epochtimes.com/b5/8/11/5/n2320796.htm ),我想這項政策對於此類的投資會產生重大衝擊‧個人認為如果此類投資的營業稅一旦開徵,投資者若收益情形不佳或無利可圖,可能會拋售其持有的不動產,可能會進一步加速不動產價格的下跌‧這項政策需要進一步的觀察…
但是有趣的是,在南部地區十分盛行自建自住‧根據於台南縣市地區跑照小姐表示雖然建設公司的案件推案大量減少,但是自住的自建戶似乎仍維持一定比率在進行中(2008.11.4),這可能與近期建築材料大幅下滑,讓這些自住戶願意開始著手進行這些工程‧
最後,由於景氣的急速衰退,政府緊急端出擴大內須方案,營建業身為產業的火車頭,當然出現了很多擴大內須的案件,根據個人接觸到的案件,大多屬於小金額修繕的工程…

2.物價激烈波動對於營造廠商的影響:
從2008年到2009年這一年的物價波動可真是激烈刺激‧本人設計的國小在2007年時預算編列時所探詢到的時價約為13.5元/KG,但是到本人出國於UK留學時,最高曾上到35元/KG(根據訪談約在四月時達到高點),但是到了十月,又跌回13-15元/KG (另可參考網址: http://news.sina.com.tw/article/20081110/1055804.html )。由於去年物價飆漲過於快速,去年營業同業公會向公共工程委員會陳情,公共工程委員會也做成同意要求公部門應予以補貼因物價差異的虧損,其補貼標準DOWN到物價漲差超過2.5%,不論合約期間是否超過一年都應予補貼‧根據台南某營造廠表示,該營造廠商曾在此決議出來前與業主向公程會爭取物價調整差異補貼,但是敗訴‧但是工程會決議出來後,該案仍可接受補貼‧
此外,前波物價成長對於回收業者有超額收益,但是物價波動過於激烈,業造成業者誤判‧有一專門拆除老舊房屋的業者曾向某營造廠表示他願意支付100萬台幣給予營造廠 (一般營造廠必須支付其拆除費用及運棄廢用),但是在拆除房屋的過程中,物價急速崩跌,該拆屋廠商在支付營造廠40萬後,便無法在支付下去了‧
最後物價波動真的造成幾家歡樂幾家愁,某一營造廠於鋼筋每公斤約32元時,持續看好鋼筋價格,於是一口氣囤貨2000公噸,在消化完1000公噸時,鋼筋價格急轉直下,於是光鋼筋囤貨幾虧損超過千萬‧另一家營造廠,因人情壓力,投了一個標,該營造廠認為這個標價不會賺錢同時應該也不會決標‧但是後得居然不小心得標,但是因為環境因素,業主要他等,別開工,於是在等了二個月後才能開工的該標案居然變成超額獲利‧該營造廠表示,他們工會在討論這一年來的景氣變化之速度及幅度,真是在他們的職業生涯中未曾見過的‧

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