倫敦建築生活紀

因為一個小住宅案，到了七股去看現場，在等待測量公司測量建築線的期間和業主小聊了一下，對於台灣的國土規劃的問題讓我有點感觸。

台灣的國土規劃缺乏在地基礎及生活產業的考量，也缺乏對於水域利用的思考，在七股地區這盲點明顯的暴露出來。業主的基地前有一個小河道，這小河道可以連接到七股的外海，上面停放了一些竹筏，當地的漁民會以該竹筏到外海捕魚；此外，在地的居民傳統上會在此地養蚵。根據業主的表示，在早期日本時代，日本有規劃河道內養蚵區，但是自從KMT來台後的規劃未予考量養蚵空間，行政單位也以業務區分由河川局直接做起了堤防。但是，當地漁民仍在該河道架起了一個一個的蚵架，然後在河道裡繼續養蚵。官方在未予已妥善的用地規劃及產業輔導，便認定蚵農違反法規，河川局也以蚵農妨礙防洪予以拆除。這種未考慮產業的當地居民生活的規劃方式及粗暴的使用行政權導致該地區的基礎產業破壞，居民一來謀生困難，二來無法在此生活便遷居，留下來的是繼續"違反政府法規的老弱婦孺"，年輕人大量的流失。由此可見在國土空間規劃上對於在地居民的生活基礎產業及模式調查與了解的重要，規劃人員常以粗暴的方式進行規劃土地使用分區及開發建設盈利收益的規劃方式不能放諸四海皆準，反之，應更加深入了解各地的特色。

因為關心都市更新和PPP這兩大議題，所以在UK以專攻PPP應用在都市更新的案例為論文研究題目，
本以為整合這兩大領域的觀念已經非常先進，UK的案例雖然有，但也不是如過江之鯽的多!
但是沒想到台灣也有使用PPP的概念在都市更新的領域上了!
雖然是最普遍的JV(JOINT VENTURE)，但也讓我感動很久了!!!
原來，台灣也是很進步地!!!

在都市更新這個議題討論十年之後以及因為這一波台北市房價行情上漲的情形下，身為台灣第二大都市的高雄市也於2008年宣誓加入都市更新的行列，且於12/4盛大舉辦高雄市都市更新研討會，期間上從營建署至高雄市都市發展局，再到不動產研究學界大老張金鶚、都市更新實務界的丁至成及不動產估價實務界高手顏炳立以及土地銀行與會，可以感受到地主高雄市政府對於發展都市更新的雄心壯志，而高雄市的不動產相關公會及專業技師公會也多有代表參加，也可以看出高雄市業界對於都市更新的期待。

參與本次的研討會對我最大的收穫應該是居然見到了老同學及舊朋友，這是我始料未及的。就高雄市政府的立場，他們想把"都市更新"當作是一種"產業"來發展，這可能是受到台北市住宅市場熱度和氣氛所影響，樂觀的認為的"都市更新"是一種可以經營的產業，目前整個台灣都把都市更新極度簡化成住宅或社區更新，這有點類似ＵＫ所說的Property-Led Regeneration。如果高雄市政府及業界把都市更新如此簡化的看待，我就會想唱衰他，因為高雄市與台北市在產業結構上有根本性的差異。雖然大部分的人都認為不動產開發是火車頭產業，可以帶動上下游的產業發展。但我認為台灣早已過了套用此論點的時代，個人認為，目前台灣除了台北市，其它各都市發展的課題應該在於最基本的產業面發展，如農業、工業及服務業，以及人口的回流及就業成長等三個議題。像高雄市原本是一個重工業的都市，在去工業化以後，到底如何解決產業空洞化的問題及創造都市經濟的持續發展等這些議題才是解決房地產產業的根本，而這也才是我認為的都市更新之本阿。不過，雖然在這次的研討會中沒聽到市政府如何針對產業面最更新改造研擬策略，但個人對於高雄市在去工業化以後，經過謝長廷執政後，其都市風貌的進步及變化給予肯定，高雄市在謝執政後，漸漸的變成一個充滿陽光、具有大氣的海洋風格都市，從這些外部環境的改變，的確可以稍稍推升房市的行情。雖然還是有很多住高雄的朋友Argue謝執政其間，對於高雄市整體經濟發展的影響微弱，個人認為這就是產業空洞化後，執政者及百姓都沒找出一個堅實的替代方案來支撐經濟發展，但這些都市景觀及基礎設施的改善，比起市政府想推動的住宅更新，個人還更認為這比較貼近都市更新的本。 

待補完...

英國私投都市更新地區專案之最小要求投資報酬殖利率(Yield)

Alleviation of risk in urban regeneration
"investors perceive urban regeneration areas differently to non-regeneration locations, and therefore apply different criteria, including a premium, in assessing the risk attached to investment. Regarding the magnitude of risk premia, options range between 1%~3%. In relation to yield construction with a 3.5% risk-free rate, a 2.25% risk premia from prime property and a 3.5% inflation rate, the required return for projects in urban regeneration areas could therefore range from 10.25% to 12.25%. The Target return depends on the characteristics of the project and the exposure todefined risk."
 (Adair et al)